A principios del mes de febrero del 2023 fue presentado el borrador del proyecto de ley del Plan Nacional de Desarrollo 2022-2026 "Colombia Potencia Mundial de la Vida" y quiero presentarles desde mi óptica personal en que afecta y beneficia el sector inmobiliario en Colombia.
Vamos al grano en la SECCION II, TERRITORIOS MÁS HUMANOS: HÁBITAT INTEGRAL y particularmente el Artículo 190. CONCEPTO DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL, el cual dice lo siguiente; "la vivienda de interés social es aquella que se desarrolla para garantizar el derecho a la vivienda de los hogares de menores ingresos, que cumple con los estándares de calidad en diseño urbanístico, arquitectónico y de construcción sostenible, y cuyo valor no exceda de 3.552 UVT. El valor máximo de la vivienda de interés prioritario será de 2.368 UVT".
Acá el primer cambio sustancial, pasamos de definir el valor máximo de salarios mínimos a UVT (Unidad de Valor Tributario), de entrada disminuye en un 3,94% el precio de la vivienda VIS y VIP para el año 2023 y des indexa al salario mínimo su valor, atándolo a la UVT, desconociendo que el 40 % del costo de construcción es mano de obra no calificada que su valor incrementa con el salario mínimo. Entonces mientras el salario mínimo creció al 16 % para el 2023 la UVT se incrementó en 11,6 %, incluso inferior a la inflación que estuvo en 13,12 %. (Les comparto la tabla con el análisis de precios para el cálculo de la vivienda en UVT definido por el PND).
Un punto positivo es que "El Gobierno nacional podrá establecer excepcionalmente, a partir de estudios técnicos, valores máximos hasta por 3.947 UVT para este tipo de viviendas, cuando incorporen criterios de sostenibilidad adicionales a los mínimos establecidos, o se encuentren ubicadas en áreas consolidadas de la ciudad, o en aglomeraciones urbanas cuya población supere un millón (1.000.000) de habitantes y existan presiones en el valor del suelo", es decir a montarnos todos en construcciones con certificaciones de sostenibilidad tipo Leed o Edge, sin embargo no me gusta que se diga que "podrá establecer excepcionalmente" porque eso es una llave maestra para corrupción y deja a la espera de reglamentaciones muchas normas y establece criterios no claros para definir quienes si y quienes no pueden llevar hasta esos valores la vivienda que básicamente es lo que conocemos como el Tope VIS de 150 SMMLV.
Bien por los departamentos incluidos que busca llevar los programas de vivienda a más partes del territorio nacional, pero ojo con "definirá... en un plazo inferior a un año", "las condiciones socio económicas que deben cumplir los hogares, los mecanismos para ser elegibles, las características mínimas de habitabilidad y su entorno... que deben incluir las viviendas de interés social" , en otras palabras, se modificarán los SUBSIDIOS del programa MI CASA YA, modificando el valor de los ingresos que hoy es hasta cuatro salarios mínimos, la manera en que se adjudican y las características mínimas metiéndose como lo ha hecho el POT de Bogotá con las áreas mínimas privadas y los espacios a construir, función que debe ser de los planes de ordenamiento territorial.
Y la cereza del pastel es que si bien el PARÁGRAFO SEGUNDO protege los negocios que ya están caminando en SMMLV, el PARÁGRAFO TERCERO parece darles una estocada a los beneficios de VIS como la devolución del IVA en los materiales hasta del 4 % de las ventas, las utilidades exentas de renta y la ganancia ocasional exenta para predios que se vendan para construir VIS, a menos que se monten en el BUS de escriturar en UVT perdiendo un 3,94 % para este año.