Bitácora para invertir en Vivienda de Interés Social

La rentabilidad de la VIS, no es alta, por eso se debe estudiar muy bien la ciudad en la que se piensa realizar el proyecto, el valor del costo de la tierra y la demanda efectiva.  

Ciudades principales

Hay cuatro ciudades en Colombia que pasan del millón de habitantes, que son Cartagena, Barranquilla, Bogotá y la Gran Sabana y Cali; los mercados de Medellí­n y Bucaramanga están muy ofertados. Fernando Marí­n Valencia, Presidente de Grama Construcciones, compañí­a que adelanta en Barranquilla el proyecto VIS "Ciudad Caribe", 5 mil viviendas y el cual va en la mitad de su desarrollo, manifiesta que los constructores deben buscar oportunidades en las ciudades principales, donde haya más población, porque la demanda es mayor, sin olvidar que la utilidad de la Vivienda de Interés Social depende del valor de la tierra, por lo que se debe estudiar muy bien la ubicación.

Demanda efectiva

Es clave empezar a estudiar las demandas no potenciales sino efectivas, con estudios privados y determinar si con el precio actual de la tierra, el empresario es capaz de obtener una rentabilidad, "Aunque los precios de la tierra son altos, en el último año y medio se han mantenido un poco más estáticos, como consecuencia de que las ventas han bajado a nivel nacional, en todos los estratos, comparando el 2017 con el 2016", explica Marí­n Valencia.  

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Beneficio del IVA: Intocable

Para que se continúe construyendo Vivienda de Interés Social, es necesario que no vaya a suspender en ningún momento el beneficio del IVA, porque las rentabilidades de este segmento pueden ser del uno, dos o tres por ciento. Los constructores tienen derecho a reclamar el IVA de los costos de la VIS, se presenta la información a la DIAN, y la entidad devuelve el dinero, hasta el 4% del valor de la venta. Ese 4% es un ingreso adicional que tiene el constructor, y lo contempla en la factibilidad; el Gobierno nacional estuvo a punto de quitarlo.

Estudios especí­ficos

El éxito de un proyecto VIS está en hacer estudios de demanda y oferta, con tierra especí­fica, o sea cuando se tenga la estructuración del negocio, es fundamental realizar un estudio puntual. "Cuando se lanzó el programa VIPA hubo una gran competencia de oferta, en muchas ciudades de Colombia, y algunos empresarios no vendieron por no ser competitivos; porque no tení­an bien ubicado el proyecto, porque el producto no era bueno; entonces se debe tener un excelente proyecto, con una localización ganadora, y hacer un estudio para verificar que efectivamente está la gente, porque todo el mundo quiere tener vivienda, pero no todos pueden adquirirla", recuerda Marí­n Valencia.

Fernando Marí­n Valencia, Presidente de Grama Construcciones "Para el 2018, seguirá habiendo demanda de VIS, pero se debe ser cuidadoso. En las ciudades con mayor demanda, todos los dí­as se reduce más la construcción de casas, y la tendencia es hacia los apartamentos, principalmente por el precio de la tierra"

Factores claves en 2018 para VIS

1. Tasa de interés bancario a largo plazo para los compradores.

2. Subsidios que otorga el Gobierno nacional.

3. Comportamiento de la economí­a nacional.

4. Oportunidad de construir en las ciudades principales.

 

Artí­culo escrito por Joe Silva