Centros comerciales en ciudades intermedias

Revista En Obra viajó a Florencia, Caquetá, junto a Lina Marcela Hurtado, Gerente de Centros Comerciales de la Constructora Conconcreto, para conocer de cerca la dinámica de este sector que ha crecido de forma notable y tiene oportunidad en más de 30 ciudades de Colombia con más de 100 mil habitantes. Lina Marcela Hurtado Gerente Centros Comerciales Constructora Concocreto ¿Cuéntenos sobre la trayectoria de la lí­nea de negocio de centros comerciales de Conconcreto? Conconcreto ha participado como compañí­a constructora en proyectos de comercio desde hace mas de 30 años en todo el paí­s. Muchos de los centros comerciales de tradición en Medellí­n, Bogotá y Cali fueron construidos, o tuvieron alguna participación de nuestra compañí­a: Camino Real, San Diego, Almacentro, Unicentro Medellí­n, Hacienda Santa Bárbara, Salitre Plaza, Chipichape. Sin embargo, solo hasta el 2.005 iniciamos con el modelo de centros comerciales en arrendamiento, con el centro comercial San Pedro Plaza ubicado en la ciudad de Neiva y fue solo hasta el 2.011 donde empezamos a trabajar bajo el modelo de propiedad única y operación de nuestros centros comerciales. Hoy, contamos con ocho centros comerciales construidos por la compañí­a y dos más en los que realizamos algún tipo de inversión. Además, cuatro de estos proyectos operan con nuestra marca propia Gran Plaza que ha evolucionado rápidamente posicionándose como una de las importantes del sector. "La construcción de centros comerciales en Colombia ha crecido considerablemente y la tendencia continúa. Entre 2013 y 2015 se espera una inversión que supera las USD $2.000 millones en la construcción de cincuenta megaobras en las ciudades principales eintermedias..." ¿Cuál es la situación actual de la construcción de centros comerciales en el paí­s? La construcción de centros comerciales en Colombia ha crecido considerablemente y la tendencia continúa. Entre 2013 y 2015 se espera una inversión que supera las USD $2.000 millones en la construcción de cincuenta megaobras en las ciudades principales e intermedias, según publicó la revista P&M en su mas reciente edición. ¿Qué variables los han llevado a invertir en ciudades intermedias? Las ciudades intermedias de Colombia, a diferencia de otros paí­ses latinoamericanos, tienen un número de habitantes importante que hacen atractivos estos lugares para el desarrollo de este formato de comercio. Son el espacio de proyección comercial más alto del paí­s y es por esto que en los últimos años las compañí­as desarrolladoras de centros comerciales hemos puesto nuestros ojos en este tipo de ciudades. Son mercados poco desarrollados donde predomina el comercio local y están a la espera de la incursión de nuevas marcas y otro tipo de entretenimiento y diversión. ¿Cuál es el panorama para la construcción en las ciudades donde han invertido en centros comerciales como Yopal, Soledad, Florencia, Pitalito, Valledupar o Neiva? El panorama para estas ciudades es muy alentador. Cuando una compañí­a desarrolladora de gran escala le apuesta a estas regiones dinamiza sus economí­as e impulsa no solo desarrollos a su alrededor (vivienda, comercio, entre otros), sino también la llegada de nuevos proyectos de comercio de igual o similar formato, hoteles y desarrollos industriales. ¿En qué otras ciudades hay oportunidad para estos desarrollos? Indudablemente este tipo de desarrollos requieren un número importante de habitantes para que puedan ser factibles. Hoy tenemos mas de 30 ciudades en Colombia que superan los 100.000 habitantes y eso hace que nuestras compañí­as fijen su atención en ellas. En nuestro caso, la próxima ciudad a la que llevaremos Gran Plaza será Ipiales, un proyecto que entrará a operar en el último trimestre de 2.014 y que confiamos será un gran éxito debido a su cercaní­a con la frontera ecuatoriana y el gran mercado potencial que tiene. Por otro lado, las ciudades principales continúan en el radar y seguirán siendo un mercado atractivo para los desarrollos comerciales, aunque se pensarí­a que ya están saturadas comparadas con otras ciudades de Chile o Estados Unidos, nos damos cuenta que aún hay espacio para construir más centros comerciales. ¿Qué oportunidades de negocio hay para construir centros comerciales en el exterior? En nuestro caso, recientemente construimos para un tercero la ampliación del centro comercial Multi Plaza en la ciudad de Panamá. También construimos en ciudad de Guatemala la Centra Norte, un centro comercial con una central de transbordo para transporte público en su interior, todo bajo la modalidad de rentas, en asocio con un reconocido empresario guatemalteco. Los que demuestra que existen posibilidades muy interesantes de expansión en el exterior que no descartamos. ¿Cómo afecta al mercado constructor nacional la llegada de jugadores internacionales? La llegada de grandes jugadores internacionales ha tenido un impacto favorable en el mejoramiento de nuestros procesos. Por otro lado, para nosotros como constructora es una situación que impulsa el negocio, ya que los desarrolladores internacionales subcontratan la construcción con compañí­as constructoras colombianas de tradición. ¿Qué cambios ha tenido el modelo de negocio de centros comerciales, se dice que ahora se construye para arrendar y no para vender? El cambio de modalidad de venta a arrendamiento en centros comerciales viene acorde con la transformación de las condiciones económicas de cada paí­s: Estabilidad económica; mayor acceso a esquemas de financiación de largo plazo, fondos de pensiones, fideicomisos de bienes raí­ces, créditos bancarios, entre otros, que permiten al desarrollador retener la propiedad. Este sistema representa además una oportunidad para el comerciante de ¿Aspectos fundamentales para realizar este tipo de desarrollos Potencial de desarrollo de la ciudad, localización, nivel de inversión, mix de marcas. También conocimiento del mercado de quien desarrolla y opera el negocio, diseño orientado al cliente y una alta dosis de diversión, entretenimiento y experiencias mágicas que es lo que hace la diferencia entre tu centro comercial y el resto. ¿Cuál es la rentabilidad de este tipo de edificaciones? La rentabilidad de estos proyectos es variable. Depende en gran parte de la ubicación, nivel de desarrollo de la mano de obra del sector, accesibilidad para materiales, entre otros. ¿Háblenos sobre el valor de renta de espacios en centros comerciales, cuánto cuesta el metro cuadrado? El valor de arrendamiento depende de la ciudad donde se encuentre localizado el proyecto, del lugar donde se ubique el local dentro del centro comercial o el área que ocupa, entre muchos factores. En ciudades intermedias, el promedio de arrendamiento por metro cuadrado oscila entre $45.000 /m2 a $70.000 / m2 (sin incluir los almacenes de gran formato); en ciudades grandes este promedio puede llegar hasta $ 200.000/m2. ¿Aspectos fundamentales para realizar este tipo de desarrollos? Potencial de desarrollo de la ciudad, localización, nivel de inversión, mix de marcas. También conocimiento del mercado de quien desarrolla y opera el negocio, diseño orientado al cliente y una alta dosis de diversión, entretenimiento y experiencias mágicas que es lo que hace la diferencia entre tucentro comercial y el resto. ¿Tendencias en la construcción y arquitectura de centros comerciales? Desarrollos sostenibles. Espacios pensados no solo para comprar sino también como punto de encuentro y reunión. ¿Amenazas que se podrí­an presentar para el desarrollo de centros comerciales en Colombia? Cambios en la economí­a del paí­s. Incrementos en tasas de financiación. Alteración del orden público que restrinja el ingreso de capitales externos y marcas de afuera. ¿Háblenos acerca de la tendencia de ampliar los centros comerciales? Este tendencia en Colombia viene marcada por la necesidad de responder cada vez mejor a un mercado que viene creciendo y modificando sus hábitos de consumo. Con las ampliaciones se apuesta a incrementar el área de influencia del centro comercial y en consecuencia atraer muchos más visitantes. Cada proyecto de ampliación requiere el cumplimiento de la normativa técnica vigente en el municipio que corresponda: PBOT (Plan Básico de Ordenamiento Territorial), NSR (Norma sismoresistente) y otras normas eléctricas e hidráulicas. enfocarse en su negocio y desarrollar rápidamente su plan de expansión al no limitar recursos financieros en la adquisición de bienes raí­ces. El propietario por su parte, ofrece una visión unificada del negocio y propicia su desarrollo bajo lineamientos generales que favorezcan a todos los comerciantes: El propietario se vuelve operador de su negocio garantizando el éxito del mismo.