¿Cómo va el mercado logístico en Latinoamérica?

En Sudamérica el mercado de inmuebles logísticos pasa por uno de los momentos de mayor demanda, mientras que en ciudades como Bogotá, Buenos Aires y Santiago de Chile, presentan bajos niveles de vacancia.

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Debido a la falta de oferta y al alto riesgo asociado a la inflación en los precios de los materiales de construcción, se está intensificando la implementación de desarrollos "build to suit" a la medida, para satisfacer la demanda específica de los clientes. Es decir, que con la construcción de este tipo de proyectos; se busca evitar la creciente tasa de vacancia y la construcción de espacios que no se ocuparán a corto plazo.

Así mismo, en el último semestre de 2022 en Buenos Aires, Argentina, se ha registrado una absorción neta positiva de 102.353m² en espacios de almacenamiento. La mayoría de esta superficie ha estado ocupada por empresas que buscan resguardar el valor de sus productos. En muchos casos, los espacios más pequeños y desocupados, se han convertido en depósitos de reserva.

Por otra parte, en Bogotá se espera que la tasa de vacancia aumente gradualmente debido a la reubicación de algunas empresas en bodegas "build to suit", que buscan potenciar sus compañías logrando desarrollos de última tecnología, con ubicaciones estratégicas. Sin embargo, a pesar de estos movimientos, se espera que la demanda creciente de espacios de almacenamiento continúe absorbiendo los espacios vacíos que queden disponibles.

Oferta y demanda en Latinoamérica

En la región durante el 2022, la demanda total de superficie logística fue de 1.134.974 m², con un promedio por ciudad de 190.000 m². Sao Paulo, Santiago y Buenos Aires son ciudades destacadas por tener los índices de absorción neta más altos, con 429.381, 291.483 y 272.487 m² y una tasa promedio de vacancia aproximadamente de 6.69%. El precio promedio de renta fue de USD 5.44 por m².

En Bogotá, la disponibilidad de espacio logístico llegó a 39.404 m², lo que representa una disminución del 60 % con respecto al semestre anterior, lo que resultó en una tasa de vacancia del 1,98 %. En Buenos Aires, la absorción neta de superficie durante el semestre fue positiva, alcanzando los 102.353 m², y la tasa de espacios disponibles llegó del 9,4% al 5,7%.

Valor promedio de renta de un inmueble

Al finalizar el semestre, la renta promedio en los países de la región aumentó un 8%, alcanzando un valor de 5,44 USD/m² en comparación con el año anterior (5,02 USD/m²). Los mayores aumentos se registraron en Sao Paulo y Santiago, con un 12% y 16%, respectivamente.

En Bogotá el alquiler de bodegas, el precio promedio cerró en USD 4.02 por m² durante el segundo semestre, lo que representa una disminución del 3% en comparación con el mismo período de 2021. Aunque el valor del arriendo en moneda local aumentó un 11%, la depreciación de la divisa resultó en un comportamiento inverso en dólares.

Durante el segundo semestre de 2022 en Sao Paulo, el precio de renta aumentó significativamente, llegando a USD 5,47 por m² al mes, lo que representa un incremento del 12%. En Buenos Aires, el valor promedio de renta aumentó, alcanzando USD 5,7/m², lo que significa un incremento del 5,8% en comparación con el semestre anterior. En el caso de los depósitos premium, el precio de renta puede ser aún más alto, llegando hasta USD 8.5 por m².

Por otra parte, en Santiago, los precios para alquilar un espacio cerraron el semestre en USD 6,84 por m², lo que representa un aumento del 16% en comparación con el primer semestre de 2022 y esto se debe a que actualmente hay poca disponibilidad en este tipo de lugares.

Actualidad y futuro en la demanda en Sudamérica

Existe una alta demanda de superficies en todos los países, sin embargo, debido a las diferentes situaciones económicas y políticas, la producción de nuevas superficies varía mucho entre ellos. En ciudades como Sao Paulo, Santiago y Bogotá, se observa que la producción y la absorción de superficies son similares, lo que indica un equilibrio entre la oferta y la demanda.

Por consiguiente, en ciudades como Río de Janeiro y Lima, la producción de superficies excede en promedio en un 80% a la absorción, lo que aumenta los índices de vacancia. En cambio, en Buenos Aires, la demanda supera a la producción de nuevos centros logísticos, lo que provoca una disminución significativa en lugares vacíos y un aumento en los precios de renta.

En cuanto a la construcción de nuevas superficies, Bogotá y Santiago son las ciudades más activas en proyectos de construcción con 535.706 y 379.046 m², respectivamente. Estas cantidades superan el doble de la demanda del año 2022.

En Buenos Aires, durante el último semestre se produjo una absorción neta positiva de 102.353 metros cuadrados, lo que significa que hubo un aumento en la demanda de espacio logístico en la ciudad. Además, la tasa de vacancia resultó de 9.4% en el primer semestre a 5.7% al finalizar el año.

Por último, en Lima la tasa de vacancia ha venido aumentando debido al dinamismo del mercado logístico, que ha llevado a la construcción de nuevos espacios en centros consolidados. Al cierre del 2022, la tasa de vacancia en Lima alcanzó el 8,64%, mientras que en el primer semestre del año había sido del 3,66%.

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