Competitividad en proyectos VIS

Los diferenciales que se están ofertando en los proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS), son muy limitados respecto a los ofrecidos en viviendas de otros rangos de precio, una de las principales razones que argumentan los constructores son las limitaciones presupuestales propias del rango VIS.

 "Los posibles diferenciales en el rango VIS se podrí­an centrar en entender y potenciar a sus usuarios especí­ficos, sin embargo, la oferta se construye para un perfil abstracto y genérico que elimina las caracterí­sticas más relevantes y potenciales al momento de determinar directrices de diseño integral", indica Diego Velandia, director del Observatorio de Vivienda de la Universidad de Los Andes.

El rango VIS, es tal vez el sector de la construcción más rezagado en temas tecnológicos, para ofrecer un diferencial real y representativo en este segmento, el modelo de gestión y de negocio debe repensarse y diversificarse.

"Seguimos utilizando tecnologí­as que se usaron en la posguerra de la segunda guerra mundial, para satisfacer la gran demanda que se tení­a en su momento de vivienda. Por ejemplo, desde el componente mecánico y de instalaciones, y sin tener muy claro el argumento técnico, se siguen ocultando las instalaciones, embebiéndolas en el concreto, limitando la inspeccionabilidad y la capacidad de actualización de los edificios y por ende de las viviendas, y limitando también la flexibilidad y la capacidad de adaptación en el tiempo, de las mismas", dice Velandia.

 La competitividad de la  Vivienda de Interés Social obliga a los constructores a definir el valor agregado que diferenciará a sus proyectos del mercado.

 Versatilidad en los espacios

Para Daniel González, director de proyectos de la constructora Ingeurbe, los dos principales valores agregados de los actuales proyectos VIS, que se caracterizan por ser voluminosos, tanto en masa como en número de unidades, son la ubicación y las zonas comunales.

 En el caso de Bogotá, normalmente una persona que habita en una Vivienda de Interés Social, para llegar a su trabajo movilizándose en el transporte público se demora entre dos y tres horas; con ubicaciones estratégicas de los proyectos los tiempos se reducen a la mitad prácticamente, mejorando su calidad de vida.

 En cuanto al tamaño de la VIS, en los últimos años ha tendido a ser menor por aspectos como la reducción del número de personas por hogar, hace 5 años una VIS de 50 metros cuadrados, era algo más que normal, hoy en dí­a se empiezan a ver unidades que se enfocan en 43 m2, 40 m2, y hay unas que pueden llegar a 34 m2.

Y es que el mayor porcentaje de las familias actualmente son de tres personas o menos, entonces las constructoras tratan de atacar ese mercado, porque les da la versatilidad de tener una pareja, una pareja con un hijo, o un soltero con una mascota, tendencia que está en auge. "Apartamentos de 40 mt2, dan justo para tener dos habitaciones, donde existe la posibilidad de no cerrar la segunda habitación y unirla con la zona social, que quedarí­a bastante amplia, se está tratando de crear esa flexibilidad de espacios", manifiesta el director de proyectos de Ingeurbe.

En las principales ciudades hay constructoras que para contrarrestar el aspecto de una buena ubicación, muchas veces por falta de suelo, desarrollan sus proyectos en la periferia o en municipios cercanos, ofreciendo apartamentos un poco más amplios, con algún acabado, apuntándole a unas más familias grandes que necesiten mayor espacio y no les importe perder tiempo en transporte.

 Amenities asequibles

La competitividad del mercado exige a las constructoras ofrecer un plus en sus proyectos VIS, a partir de buena localización, y espacios comunales que marquen la diferencia en el mercado más allá de un gimnasio, que es un amenity común.

 Algunos proyectos ofrecen piscinas, que son atractivas, pero al mismo tiempo muy caras para el usuario por su mantenimiento, en ese sentido es necesario pensar en zonas comunes que generen valor agregado, pero no un valor adicional de administración.

"Nosotros hemos venido haciendo varios edificios donde habla la arquitectura y la estructura, para poder reducir la mayor cantidad de costos en la estructura, de reforzamientos de aceros y podérselos invertir a la espacialidad y escala local del proyecto. Además, estamos manejando luces led en las zonas comunales y usando aparatos sanitarios de bajo consumo, tratando de mejorar la sostenibilidad de las edificaciones", afirma González.

 Actualmente se ven los proyectos VIS como un buen motor de la economí­a en una ventana de tiempo casi inmediata, cuando en realidad son proyectos que durante los próximos 60 u 80 años ayudarán a mejorar las condiciones urbanas, de comunidad e individuales, o, por el contrario, las empeorarán.  "De allí­ la importancia de tomar decisiones no sólo pensando en el modelo de negocio inmediato, sino en la sostenibilidad de las ciudades en el tiempo", expresa el director del Observatorio de Vivienda de la Universidad de Los Andes. 

Seguridad que marca la diferencia  

Las cerraduras son ante todo soluciones de seguridad para las viviendas, en el mercado se encuentra gran variedad de opciones, de las cuales las de manija y pomo son las más usadas para los baños y las alcobas de los proyectos VIS, siendo la calidad su principal atributo.

 Los desarrolladores de edificaciones VIS, deben garantizar a sus clientes que cuando lleguen a sus residencias nuevas no tengan al poco tiempo que cambiar las cerraduras por averí­as, hay una certificación y norma internacional para estos productos que se llama Ansi, la cual es útil para los constructores y contratistas a la hora de elegir la cerradura ideal para la aplicación correcta.

 "En cuanto al costo-beneficio las cerraduras de manija se ajustan a las proyecciones de rentabilidad para este tipo de edificaciones VIS; en cuanto a los pomos hay una competencia bastante agresiva con los productos chinos en cuanto a precios, pero realmente esos productos económicos han resultado y han tenido inconvenientes, la gente se ha quedado encerrada o muchas veces  con la cerradura en las manos", afirma Andrea Hincapie, gerente del canal constructor de Segurex Colombia.