Desafíos 2020

Variadas son las opiniones sobre el comportamiento del sector edificador para el año, luego de un 2019 en el que la construcción no cumplió con las expectativas de crecimiento que se tení­an. Hasta el tercer trimestre del 2019 el aporte del sector edificador al PIB tuvo resultados negativos, el primer trimestre presentó un decrecimiento del 8,8 %, comparado con el mismo periodo de 2018; en el segundo trimestre tuvo una caí­da de 5,6 % y para el tercer trimestre la contracción fue del 11,1 %. El sector viene saliendo de unos años de corrección indica Luis Aurelio Dí­az, gerente general del Grupo Oikos, y destaca una dinámica interesante para la vivienda en el primer mes de 2020, jalonada por los subsidios del Gobierno y las tasas de interés que son muy competitivas en el mercado. "Eso ha logrado que la capacidad de compra de la gente mejore y que con la corrección de precios que ha habido en los últimos 4 años, veamos una dinámica muy diferente, que esperamos esté alrededor del 4,5 % para el 2020", señala Dí­az. Esta prospectiva positiva es compartida por Sergio Mutis Caballero, presidente del Grupo Valor, quien opina que se está reconstruyendo la confianza inversionista y de las instituciones crediticias. Afirmando "En el 2020 se iniciarán las obras de las viviendas comercializadas en preventas en 2019, que fue un año en alza en preventas: más 110 mil viviendas sociales y cerca de 60 mil viviendas No VIS, según contratos en fiducias inmobiliarias".

Durante 2019 se observó una marcada recuperación en ventas y lanzamientos de vivienda.

Además, agrega Mutis, en relación a nuevos proyectos en preventas, para 2020 se mantendrá la senda de crecimiento, en más del 5 % en vivienda social, y posiblemente un pequeño aumento en vivienda de estrato medio. Para viviendas de estrato alto, se espera vender el inventario terminado, sin aumentar la oferta de viviendas nuevas. Adicional, uno de los puntos claves a nivel nacional que se tendrán para este año son los Planes de Ordenamiento Territorial (POT). Todos los municipios en este cuatrienio por obligación tienen que modificarlos y actualizarlos "es una de las grandes oportunidades y retos, para que esos POT permitan adecuar tierra para desarrollar el tipo de edificaciones donde el paí­s tiene déficit de vivienda que son los segmentos medios y bajo", explica el gerente general del Grupo Oikos. Sin embargo la percepción de Bogotá es diferente, y se siente que el POT de Bogotá esta en el limbo indican los expertos, "ante la negativa de aprobarlo el año pasado del alcalde Enrique Peñalosa, la nueva alcaldesa Claudia López, arranca a construir un nuevo POT, que no se sabe cuántos meses va  tardar... Bogotá  o necesita porque hoy estamos trabajando con el POT modificado de Antanas Mockus año 2004, y el negocio inmobiliario y la ciudad para los 12 siguientes años, requiere una nueva carta de navegación", dice Andrés Arango gerente de Urbanum. Complementando esta visión, Andrew Segovia, gerente de inversiones de Momentum Group, quien asegura que para 2020, y partiendo de un año de incertidumbre entre los inversionistas, el único factor que no permitirá un declive que sea significativo para el sector "es el uso de proyectos que ya están en ejecución y que ya fueron estructurados años atrás bajo la normativa y expectativa que ya existí­a".

Segmento con potencial de crecimiento

• VIS, el segmento para invertir: Uno de los segmentos que va a tener mayor crecimiento en el 2020 va a ser la Vivienda de Interés Social (VIS), "no solamente por el déficit que existe, sino de la mano con los ajustes de la VIS que se puede llevar ahora en algunas zonas y regiones hasta los 150 salarios mí­nimos, está permitiendo que muchas de las viviendas que no daban cierre financiero con esta nueva normatividad, puedan ofrecerse como Vivienda de Interés Social y acceder al subsidio", manifiesta Dí­az.
• Reactivación de zonas deprimidas: Definitivamente tienen potencial las estrategias de renovación urbana desde la contratación global, coger barrios que han sido deprimidos durante los últimos años o que no han tenido un progreso a nivel arquitectónico y social. "Se trata de reactivar estas zonas a través de construcciones en las cuales se puede reusar y mantener la morfologí­a de  un lugar y potencializarla a través del desbloqueo del valor que puede llegar a tener. Estas zonas tienen un gran potencial de crecimiento por la localización y por su demanda comercial",  señala Segovia. Otro segmento con potencial será el de la densificación de zonas centrales de las ciudades que existen en Colombia. "Y seguramente no son segmentos interesantes, los de los dos últimos años que son oficinas y estratos altos", precisa el experto en inversiones.
• Nuevas apuestas del sector: El gerente de Urbanum, plantea como retos para el sector lograr consolidar y aumentar el indicador de las ventas y visitantes, a través de una consolidación tecnológica de las ventas digitales "el que no esté ahí­ va a dejaruna porción de mercado muy  importante por fuera", afirma. Otro gran desafí­o son las nuevas maneras de hacer productos inmobiliarios para el cliente, por ejemplo, vivienda estudiantil, para la tercera edad, sistemas nuevos de hotelerí­a como Airbnb, o lo que ha pasado en el mundo con las oficinas donde se ofrecen espacios de trabajo compartido y los clientes solo pagan por la porción que usan. "Hay que tener en cuenta formatos como los proyectos de vivienda estándar en renta administrada por compañí­as profesionales, todo esto de la mano de los fondos inmobiliarios", puntualiza el gerente de Urbanum.

Con una recuperación de la demanda interna, se espera un mayor dinamismo de la economí­a colombiana en 2020.

• Segmento industrial y oficinas: En cuanto al segmento de bodegas se está viendo logí­stica pura, no solo se construyen bodegas para vender, para que el cliente las personalice para su negocio, sino también bodegas en renta en grandes parques logí­sticos. "En este modelo de negocio solo se usan los metros que el cliente verdaderamente requiere, con unos muy buenos servicios complementarios, cafeterí­as, zonas de comidas, hoteles, vamos camino de proyectos que cruzan tráficos de uso mixto, cada vez más potentes", expresa Arango. Según el informe de cierre 2019 de Colliers Internacional Colombia en este segmento se presentó una recuperación importante con respecto a 2018. A nivel nacional bajó la tasa de disponibilidad 1,4 %, debido principalmente a ocupaciones de alrededor de 43.500 metros cuadrados a nivel nacional por empresas del sector automotriz, logí­stico y producción en lí­nea. El Ing. Alfredo Rizo, presidente de la organización Terranum, asegura que las compañí­as han retomando planes de crecimiento tanto en el sector logí­stico como de oficinas, particularmente para este sector de compañí­as exportadoras de servicios. "Para 2020 tenemos buenas expectativas consolidando proyectos como: Connecta 26, Corteza Las Palmas en Medellí­n y estamos planeado comenzar construcción de un centro de distribución importante para un cliente internacional, y vamos a lanzar el complejo empresarial Connecta 80, en el corredor 80 con Boyaca, en el ultimo trimestre el próximo año".

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Visión gremial: optimismo realista

Un año de retos fue catalogado 2020 por Sandra Forero, presidenta nacional de Camacol, "tenemos unos riesgos que debemos superar entre todos, en especial dos factores: el empleo, que ha marcado una tendencia negativa en el mercado aunque como sector hemos aportado positivamente, y es importante tener cuidado con las iniciaciones de proyectos que son las que movilizan la mano de obra; y la confianza del consumidor, que se mantuvo en 2019 en un terreno negativo y que impacta en la disposición de compra de la vivienda." aseguró en el marco del Foro Económico Nacional organizado por el gremio a principios de febrero. Adicional, Forero destacó que la vivienda social VIS, seguirá siendo fundamental para el desempleo del mercado. "En el 2020 se venderán 192.740 unidades de vivienda, lo que significará un crecimiento del 5,2 %".

Más de 90 mil unidades correspondientes a vivienda de interés social por año se esperan integrar en 2020 y 2021.

Por su parte para Alejandro Callejas Aristizabal,  gerente de Camacol Bogotá y Cundinamarca, el sector se debe enfocar en la construcción de ciudades y regiones de calidad. "Con más de 28.000 unidades de vivienda proyectadas para construirse en Bogotá en el próximo año y más de 29.000 en los municipios de Cundinamarca, la construcción de edificaciones será sin duda alguna un eje fundamental del desarrollo económico y social en el próximo año. Este panorama es aún más positivo teniendo en cuenta que desde los nuevos planes de desarrollo y una nueva generación de instrumentos de ordenamiento territorial, se liderarán proyectos estratégicos que trazarán metas interesantes en lo que tiene que ver con generación de vivienda, espacio público, ví­as, sistemas integrados de transporte, servicios públicos y equipamientos que brinden bienestar a los ciudadanos".