El sector industrial aún está lejos de volver a mirar a las ciudades

Una nueva tendencia se está desarrollando a nivel del sector industrial en todo el mundo: la reubicación de los centros de producción nuevamente en los centros urbanos, a diferencia de lo que ocurrió durante décadas, cuando estos eran levantados en las zonas rurales. Pero, ¿Cuál es la razón? Revista En Obra, se dio a la tarea de consultar a varios expertos en temas inmobiliarios y bienes raí­ces para ver si esta tendencia del sector industrial, de volver a mirar a las ciudades, podrí­a entrar en la región y especí­ficamente en Colombia. Según Juan Carlos Delgado, Director de Cushman & Wakefield en Colombia, empresa que realizó el estudio llamado "Pursuit of sustainability brings manufacturing back into town", explica que las empresas están volviendo a las ciudades por varios factores, uno de ellos, el tipo de cliente o empresa que quiera volver para empezar a tener beneficios y proximidades a los clientes. "Otro tema importante es el LEED, el cual, las empresas, están buscando para ayudar a cuidar el medio ambiente y para que esto se convierta en un beneficio a largo plazo en exención tributaria. Centrando el tema en América Latina y más especí­ficamente en Colombia, esta tendencia aún es incipiente, en el sentido de que contadas empresas han buscado la certificación LEED para sus fábricas, tal como ocurre en el resto del mundo, donde lo más común es certificar otro tipo de inmuebles como oficinas, comercio y hoteles, entre otros", dijo Delgado. A juicio de Juan Carlos Delgado, la razón principal para que una industria quiera optar por dicha certificación radica, principalmente, en que hoy en dí­a existe un creciente interés de los consumidores no solo en los productos que adquieren, sino en la manera como han sido fabricados. Por otra parte, Armando Olaya, Consultor senior industrial de Colliers Internacional explica que en el caso del mercado local, para hacer realidad dicha tendencia, primero hay que ver las condiciones de cada mercado, inclusive el mismo aspecto puede cambiar en Bogotá, Barranquilla o Medellí­n "el análisis en el tiempo cada uno puede estar más cerca o lejos de esas posibilidades". ¿Es bueno que el sector industrial vuelva a pensar en las ciudades? Para Armando Olaya, pensar de nuevo en las ciudades no es aún viable ya que las distancias no son muy largas "entonces este aspectos no influye, en cambio, volver tiene dos condiciones complicadas, una, es el tema del tráfico, que así­ la industria ya está desbordaba y otro es el valor de la tierra", expresó Olaya. Cabe resaltar que la nueva industria en las principales ciudades del paí­s se ha desarrollado en zonas inicialmente "rurales" ya que como lo decí­a Armando Olaya, el valor de la tierra es más barato, hoy en dí­a ya no tanto, pero aún sigue siendo beneficiosa, gracias a esto se han urbanizado a tal punto de llegar a ser parte de las ciudades aledañas. "El segundo aspecto, que es el valor de la tierra, en lo urbano es mucho más costoso y no veo que sea probable tener una operación con unos costos más altos y que no la hacen viables. Entonces digamos que esas dos condicionantes no las veo en la realidad prácticas". Finalizó Olaya. Volviendo al tema LEED, a medida que mayor número de empresas va en búsqueda de objetivos de sostenibilidad, alcanzar la certificación para sus facilidades industriales puede ser un importante diferenciador y un indicador de su compromiso con el medioambiente y con la comunidad. De fortalecerse esta tendencia es posible que la búsqueda de esta certificación en años futuros cobre cada vez mayor importancia y la tendencia de mirar a las ciudades pueda volverse una tendencia en nuestro paí­s. "Por esta razón, cabe resaltar que gran parte de los créditos necesarios para obtener la certificación no solo tiene que ver con caracterí­sticas de diseño, sino también de ubicación. De hecho, cerca de 30 de hasta 110 créditos posibles necesarios para alcanzar este tipo de reconocimiento, tienen que ver directamente con el proceso de selección del predio", dijo Delgado. ¿Qué ventajas tiene estar por fuera de la ciudad? Generalmente las empresas hoy tiene un criterio de no estar cerca de viviendas, hoy en dí­a cuando analizan el mercado es lo primero que piden. Hay varios criterios que son importantes: estar lejos de la vivienda, El valor de la tierra, sin ser recurrente y por último, las empresas buscan sitios donde haya crecimiento y las ciudades es muy difí­cil lograrlo. Según Aurora Turriago, Directora de mercadeo e investigación de mercados de Colliers International la tendencia ha sido que la industria esté adentro, pero de un tiempo para acá empezó a moverse para "afuera" o lo rural. "Segundo, lo ideal es que una empresa, independiente donde esté no impacte negativamente (medio ambiente) el lugar donde se encuentra y eso la industria lo hace bien ". A dicha opinión se suma Juan Carlos Delgado, Director de Cushman & Wakefield en Colombia, quien expresa que "expertos en el tema señalan que los únicos negocios viables en el futuro serán aquellos amigables con el medio ambiente" y recalca la importancia de que las empresas adopten medidas para hacer cada dí­a sus operaciones más sustentables de la mano de expertos que puedan asesorarlos correctamente en el tema. ¿Qué desventajas trae no estar en la ciudad? Según Olaya, de Colliers, las desventajas tienen que ver con el ámbito laboral "sentimos que una de las variables a analizar es "nos vamos a ir" pero qué hago con mi fuerza laboral?". Este es un tema que los impacta. Uno de los dilemas que ellos tienen es poder mantener su fuerza laboral, pero llegan a un municipio donde uno de los incentivos son las exenciones tributarias que ofrecen, pero esas exenciones las ofrece el municipio si se utiliza fuerza laboral de esa zona. Entonces necesariamente van a tener que sacrificar empleos. Por otro lado, hay que resaltar que la infraestructura para la industria está muy mal, hacen falta ví­as y este es un problema que abarca no solo al sector industrial sino a todos los sectores de la economí­a colombiana. Hoy en dí­a no sirve de nada tener unas mega construcciones si no hay ví­as de acceso a ellas. * Recomendaciones a la hora de buscar locación Algunos de los puntos clave que Cushman & Wakefield sugiere tener en cuenta a la hora de realizar una búsqueda de locación, con miras a maximizar la cantidad de créditos LEED en un proyecto nuevo, son la densidad del proyecto y la conectividad con la comunidad; acceso a transporte público; desarrollo en zonas industriales abandonadas e idoneidad de ubicación (renovación urbana); y potencial para generar energí­a en el sitio y/o acceso a energí­a renovable.