Entrega y operación de un edificio

Existen modelos de gestión para realizar el proceso de entrega y el inicio de operación de un inmueble, que constan de tres etapas: recepción técnica y funcional, puesta en marcha y estructuración de los manuales de operación, e implementación y puesta en marcha de la operación del edificio. Por: Adriana CortinesExisten modelos de gestión para realizar el proceso de entrega y el inicio de operación de un inmueble, que constan de tres etapas Directora Real Estate Management Services (REMS) Colliers International Gustavo Ángel Director de Desarrollo e Implementación, Real Estate Management Services (REMS) Colliers International El sector inmobiliario y de la construcción en general no se encuentran ajenos a esta tendencia y por lo tanto el proceso de entrega de un edificio por parte del constructor al propietario, y el inicio de operación del mismo, se han alineado con estos modelos solicitando cada vez más la profesionalización de esta tarea, que responde a las exigencias de un mercado inmobiliario enfocado a la rentabilización y valoración de los mismos. Una de las problemáticas más comunes que se presenta al finalizar la construcción de los proyectos e iniciar el proceso de entrega, es la no recopilación e integración del conocimiento que el constructor posee del activo, traducido en un know how técnico vital y fundamental para la construcción del perfil, la memoria del edificio y su posterior mantenimiento y operación. Al no consolidarse esa información se pierde la posibilidad de integrarla en manuales, procesos y procedimientos y por lo tanto la operación se estructura en una completa desconexión de los aspectos antes mencionados. Este proceso no se limita únicamente a la entrega de manuales y capacitaciones sino que es un Ciclo Integral que consta de tres etapas: 1. Recepción técnica y funcional. 2. Puesta en marcha y estructuración de los manuales de operación. 3. Implementación y puesta en marcha de la operación del edificio. Este proceso de transición cobra vital importancia para ambas partes, constructor propietario, ya que de su exitoso cumplimiento se deriva un inicio y posterior funcionamiento y operación del activo sin contratiempos ni impacto para ninguna de las partes. Novedosos modelos de gestión Compañí­as del sector trabajan implementando una gestión enfocada a acompañar el proceso mencionado anteriormente, tal es el caso de Colliers International Colombia. Esta gestión aplica a activos corporativos, residenciales, centros comerciales, construcciones, parques industriales y fondos de inversión. Los pasos que se presentan en la gráfica 1, serán la garantí­a para una posterior gestión exitosa de operación y gerenciamiento del activo y sus necesidades, como también la satisfacción de usuarios, inversionistas y arrendatarios. Este modelo puede aplicarse incluyendo la integralidad del ciclo o alguna de las fases de manera individual. Objetivo Etapa 1: Recepción Técnica y Funcional El objetivo en esta etapa es desarrollar un proceso ordenado y sistemático para realizar la recepción de todos los aspectos del edificio (arquitectónico, estructural, funcional), sus sistemas y equipos y documentación relacionada. Este proceso se consolida y documenta para presentar a los usuarios y propietarios un informe técnico del estado en que se recibe el inmueble y sus equipos de soporte. Estos procesos son soportados igualmente por registros digitales, fí­lmicos y multimedia interactivos, con lo que las caracterí­sticas propias de cada una de las instalaciones, equipos y sistemas estarán consolidados de manera integral. (Ejemplo: Hoja de vida del equipo, reporte de entrega, planos, garantí­as, manuales, información complementaria, capacitaciones, proceso de operación, etc). Objetivo Etapa 2: Estructuración de los Manuales de Funcionamiento y Operación El objetivo de esta etapa es desarrollar una Consultorí­a Integral con el objetivo de construir el Manual de Funcionamiento del edificio. Este proceso de consultorí­a incluye las capacitaciones al cliente/ usuario final en el uso de los sistemas y equipos y la información relacionada con los mismos, como planos, manuales, garantí­as, normatividad, etc. Toda la información es agrupada, editada y organizada en un sistema multimedia, el cual es acompañado por los videos de las capacitaciones y operaciones de cada uno de los sistemas y equipos de la edificación.   Objetivo Etapa 3: Implementación y Puesta en Marcha de la Operación El objeto de esta fase es establecer el Proceso Estándar de Implementación de Operación para el funcionamiento y/o la Administración de Propiedades y Facilidades. Es objeto de este proceso también garantizar la correcta estructuración y generación de bases sólidas de la operación, desde el arranque de la misma, para evitar contratiempos posteriores durante la fase de operación propiamente dicha.