La fiducia inmobiliaria en Colombia

Las Sociedades Fiduciarias son sociedades de servicios financieros vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia y cuentan con licencia para realizar diferentes tipos de negocios a través de los cuales se administran recursos de terceros. La fiducia inmobiliaria es una de estas modalidades. De acuerdo a lo definido por la Circular Básica Jurí­dica de la Superintendencia, este negocio tiene como finalidad "la administración de recursos y bienes afectos a un proyecto inmobiliario o a la administración de los recursos asociados al desarrollo y ejecución de dicho proyecto, de acuerdo con las instrucciones señaladas en el contrato." Con corte a mayo de 2015, las Sociedades Fiduciarias administran 6.392 negocios de fiducia inmobiliaria cuyos activos suman $36.3 billones de pesos. Dentro de la Fiducia inmobiliaria, según lo establece la propia Superintendencia, para efectos de reportes se encuentran tres modalidades o subtipos a saber: Fiducia de preventas, de administración y pagos y de tesorerí­a. En cada una, las Sociedades Fiduciarias tienen una serie de alcances y responsabilidades en su gestión que se señalan en las normas de la Superintendencia, y que, además, son establecidas contractualmente entre la Fiduciaria y el fideicomitente (constructor), y dependen de la finalidad que las partes definan. Ahora bien, según el artí­culo 1226 del Código de Comercio, los negocios fiduciarios se configuran a través del contrato de fiducia mercantil, que se define así­: "es un negocio jurí­dico en virtud del cual una persona, llamada fiduciante o fideicomitente, transfiere uno o más bienes especificados a otra, llamada fiduciario, quien se obliga a administrarlos o enajenarlos para cumplir una finalidad determinada por el constituyente, en provecho de éste o de un tercero llamado beneficiario o fideicomisario". Este instrumento (fiducia mercantil) tiene como efecto la constitución de un patrimonio autónomo, donde se presenta transferencia de la propiedad de los bienes, razón por lo cual, estos están separados de los bienes de otros clientes y de los activos propios de la Sociedad Fiduciaria. Este principio es definido como separación patrimonial de los bienes fideicomitidos. En tal sentido, la Sociedad Fiduciaria, en su calidad de vocera del patrimonio autónomo y, por ende, de los activos del proyecto inmobiliario, certifica el valor de los activos que se transfieren del balance del constructor para conformar el fideicomiso. Por lo tanto, en el balance del constructor se refleja dicho valor a través de un rubro correspondiente a "derechos fiduciarios" que se mantiene en los propios registros contables de quien transfiere los bienes. Adicionalmente, la Fiduciaria tiene, entre otras responsabilidades, la de rendir cuentas al constructor por lo menos cada seis meses mediante un informe en el que se reporta el comportamiento del proyecto en sus diferentes componentes. De otro lado, es preciso resaltar que en materia tributaria el Estatuto Tributario Colombiano establece el principio de transparencia fiscal, el cual consiste en que "el sujeto pasivo de los impuestos del fideicomiso es el beneficiario real del mismo, sin tener en cuenta a la persona que tiene la titularidad de los bienes". Por lo anterior, el fideicomiso se convierte en un vehí­culo para cumplir la finalidad que se establezca en el contrato con el constructor, siendo este último quien refleja en su balance el comportamiento del negocio fiduciario, con base en la información que entrega la Sociedad Fiduciaria como administrador de los bienes que hacen parte del proyecto.