Los precios de la vivienda, hacia un ajuste natural del mercado

Foto: Juliana Lopera

Mucha inquietud sigue causando el tema de los precios de la vivienda. Se compara el mercado colombiano con experiencias internacionales recientes como la de España y Estados Unidos, donde los desequilibrios de precios llevaron al colapso de los mercados inmobiliarios e incluso indujeron desordenes macroeconómicos de gran magnitud. Lo cierto es que no hay nada más lejano que la realidad que vive Colombia hoy en dí­a.

Una burbuja de precios, según la teorí­a, surge cuando el retorno esperado de los activos es mayor al que las condiciones del mercado pueden realmente explicar, y por tanto conducen a aumentos excesivos en el precio y a una euforia de los compradores que lo alimentan. Esto no es lo que ocurre en el mercado de vivienda de nuestro paí­s, por el contrario, lo que ocurre con las fuerzas de mercado y sus restricciones esclarecen lo que está detrás del actual nivel de precios de la vivienda. Las preguntas que surgen entonces son: ¿qué explica los actuales niveles de precios ¿a qué riesgos está expuesto el sector y por último ¿qué se puede esperar en el futuro cercano

En primer lugar, hay varios factores que explican el actual nivel de precios. Por una parte, hay aspectos positivos que fortalecen e impulsan la demanda, como los niveles históricamente bajos del costo del crédito, la inflación controlada y en niveles mí­nimos, el crecimiento del empleo y la opción de inversión rentable y segura que representa la finca raí­z. Conjugar estos elementos hace que se viva un momento propicio para que la gente invierta en vivienda. Pero ¿dónde está la oferta Esa es la otra cara de la moneda. Los factores que restringen la oferta como las deficiencias en la habilitación de suelo urbanizable y la disponibilidad de servicios públicos, entre otros, hacen que, en una lógica de oferta y demanda, los precios irremediablemente suban.

Pero tal como están las condiciones, no se visualizan riesgos en el desarrollo de la actividad, en su financiamiento y mucho menos en el patrimonio de los hogares. Para el sector constructor, el modelo de preventa permite ajustar cuidadosamente las cantidades ofertadas y evita la acumulación excesiva de inventarios. En la actualidad, no más de 5% del total de la oferta se encuentra terminada. Para el sector financiero la calidad de la cartera hipotecaria es muy positiva y los niveles de morosidad no superan el 2.5%.

De igual forma el grado de cubrimiento supera el 90% y además persiste una baja profundización financiera que acota la posibilidad de inestabilidad en el sector financiero. En el caso de los hogares, los niveles de deuda son moderados y la tipologí­a de los créditos hipotecarios en pesos, permite estabilidad del valor de la cuota en el tiempo, favoreciendo la planificación financiera de las familias y evitando descalces entre el ingreso y el valor del crédito.

La casuí­stica sobre los precios altos sigue generando un ruido muy fuerte en el mercado, pero nada  más nocivo que inferir desordenes en el sector a través de unos ejemplos que bajo ninguna métrica representan el grueso de los volúmenes de compra de vivienda nueva. En un reciente análisis de Camacol se evidenció que menos del 0,5% del mercado tiene precios que son superiores a los observados dos años atrás.

Entonces ¿qué se puede esperar Es muy posible que los determinantes de la demanda sigan en un contexto favorable y para lograr soluciones a los cuellos de botella que enfrenta la oferta se necesita que grandes decisiones públicas se materialicen de forma inmediata. En este panorama, lo que se puede prever es que el precio seguirá reaccionando a la interacción de estas fuerzas y que su estabilización muy seguramente vendrá por un ajuste natural de las cantidades ofrecidas y demandadas.

Sin embargo, los efectos de este ajuste no son del todo óptimos. En un paí­s con un déficit habitacional que afecta a más de 10% de la población y con una formación de hogares que es 50% mayor a la producción de vivienda, una reducción del mercado tiene efectos social y económicamente adversos. La solución es única: se requieren condiciones claras para impulsar la oferta, en particular en materia de suelo urbanizable y desde luego seguir fortaleciendo la demanda de cara al contexto económico actual y las necesidades de la población. Con esto no sólo tenemos un sector económicamente más saludable sino garantizamos el acceso a la vivienda para todos los colombianos