Renovación Urbana: un desarrollo pendiente

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La renovación urbana, no ha tenido un gran impacto en el paí­s, no obstante es una necesidad de las ciudades ante la escasez de tierra para construir. Para lograr que este tipo de desarrollos se requiere una efectiva gestión tanto de los empresarios como de las entidades gubernamentales. De acuerdo con Francisco Jácome Liévano, Gerente de la Empresa de Renovación Urbana de Bogotá, en Colombia solo se ha logrado hacer renovación urbana en dos casos, en Simesa una zona industrial cerca al Poblado, Medellí­n, y en Ciudad Victoria en Pereira. Claudia Samper, Gerente de Proyectos de Arpro expresa que donde más ocurren desarrollos nuevos es en tratamiento de desarrollo, es decir en tomar grandes predios que no tení­an todaví­a servicios públicos y urbanizarlos, son proyectos como Ciudad Verde en Soacha o La Felicidad en Bogotá, que son planes parciales de desarrollo donde todaví­a no habí­a llegado la ciudad. Pero renovación urbana es coger zonas de la ciudad que ya estaban absolutamente consolidadas y en algún momento fueron urbanizadas, que ya entraron en desuso y volver a hacer todo, inclusive urbanismo porque el que se realizó en su momento es insuficiente. Eso es lo que no se ha realizado en Colombia ni a gran escala ni con frecuencia, y es hacia donde deberí­amos ir porque evidentemente, principalmente en Bogotá, cada vez son menos los terrenos para poder desarrollar, sostiene Samper. Para Elsa Patricia Bohórquez, Gerente de Gerencias Urbanas el tema de renovación urbana no ha producido mayores resultados, porque la generación de suelo en zonas consolidadas es supremamente compleja para los privados.    Lograr acuerdos con muchos propietarios para integrar nuevamente esas zonas sin una medida impositiva por parte del Gobierno o en este caso del Distrito es supremamente difí­cil. Además por el costo de la tierra donde están ubicados los predios, no se puede lograr ningún tipo de desarrollo interesante, si a eso le sumamos el costo de gestión para lograr acuerdos y confianza en las personas, toma mucho tiempo y es costoso, o hay que pagar dinero extra al valor real comercial de ese inmueble y eso hace que sea económicamente inviable, manifiesta Bohórquez. No obstante los obstáculos que se presentan para hacer renovación urbana en Colombia, hay casos en los que se ha logrado avanzar satisfactoriamente como Proscenio en Bogotá. Un ejemplo de renovación La Gerente de Proyectos de Arpro manifiesta que Proscenio es el primer plan de renovación urbana que se aprobó en Bogotá, el decreto se expidió en el año 2010. Que Proscenio salga bien es una muestra de que se puede hacer renovación urbana, donde la gente salga contenta con el resultado final, que sienta el cambio en la ciudad. Acaban de firmar la primera de las unidades de actuación del plan parcial Proscenio. Sigue una parte de mucha gestión que se llama integración inmobiliaria, en la que reunimos a todos los propietarios. El siguiente paso es pedir licencias y aproximadamente en dos años empezarí­amos a construir., indica Samper. Rentabilidad La Gerente de Proyectos de Arpro, señala que lo que hace más viable el plan de Renovación Urbana Proscenio, es que al estar planeado en una estructura de edificios para renta, se está pensando en el largo plazo y sin duda eso funciona económicamente y debe dar rentabilidades por encima del 16% efectivo anual, que es muy bueno para cualquier inversionista institucional o extranjero y de ahí­ para arriba en la medida que uno logre integrarse más rápido para hacer el desarrollo, con seguridad va ha ser mejor. Metro por metro como en Bogotá hay tan poca tierra, los constructores han llegado a una modalidad que la llaman 1x1 o metro por metro. Consiste en edificios que están desarrollados con unos 10 apartamentos, se habla con cada una de las familias y les proponen desarrollar un nuevo proyecto en su edificio, a cada familia le dan un dinero para que paguen un arriendo cerca a donde están viviendo y hacen un acuerdo que por dos años le entregan los terrenos al constructor para que haga un edificio, este edificio que es originalmente de cuatro pisos lo dejan de ocho. El negocio consiste en que el constructor no paga la tierra sino le compra el aire las normas, que le permiten construir desde el piso 4 hasta el cielo. Para todos es muy bueno porque a la persona que viví­a en este apartamento viejo de 30 o 40 años, cuyo metro cuadrado costaba $2 millones, el constructor se lo entrega al final y le termina valiendo el metro cuadrado entre 8 y 10 millones de pesos. El constructor vende los nuevos apartamentos también entre 8 y 10 millones el metro cuadrado y gana muy buen dinero al no tener que pagar la tierra y al final la ciudad también gana porque se va densificando en lotes muy bien localizados y con sitios estratégicos, explica Camilo Santamarí­a Gamboa, Gerente de la Compañí­a Camilo Santamarí­a,Arquitectura y Urbanismo. Renovación por reactivación En renovación por reactivación lo que se ha venido haciendo es darle normas a la ciudad para que 4 o 5 lotes se junten sin necesidad de tumbar las manzanas completas y de generar obras de espacio público. Camilo Manrique Santamarí­a, Gerente de la Constructora CMS +GMP, cuenta su experiencia de desarrollar un proyecto de este tipo. Parque Natura, está localizado en la Calle 92 con Carrera 14, en Bogotá y tiene una inversión aproximada $60 mil millones. Se van a remplazar edificios muy pequeños que están generando una subutilización de la tierra, son dos edificios de 11 pisos donde vamos a tener únicamente vivienda con áreas comunes muy buenas, con servicios complementarios para los apartamentos y un terreno con muy buen frente sobre la calle 92. En un desarrollo de estos dependiendo de la factibilidad, hay diferentes escenariosde rentabilidad del 25 al 30% por ejemplo, afirma el Gerente de laConstructora CMS +GMP. Empresa de Renovación Urbana de Bogotá, ERU La Empresa de Renovación Urbana de Bogotá, ERU, durante los últimos nueve años, lo que ha hecho en buena parte es gestión de suelo y formulación de proyectos estratégicos.Esta empresa y la Alcaldí­a han venido trabajando en explorar distintos esquemas en los que se puedan dar las Alianzas Público Privadas. El Gerente de la ERU señala que, desde elaño pasado se ha estado interactuandomuy fuerte con todo tipo de constructores y promotores queno necesariamente han venido trabajando en el sector de laconstrucción, sino que ante el anuncio de la alcaldí­a de fortalecerel centro ampliado, han venido con la expectativa de saber cómo sepueden sumar a esa meta bien sea formando proyectos, haciendogestión de suelos o planteando proyectos estratégicos. Estación Central Es un proyecto que la ERU viene estructurando hace más de 6 años, está ubicado entre las calles 24 y 26 y entre la Transversal 17 y prácticamente la Carrera 10 y pasa de unas 10 hectáreas brutas. Por primera vez se produce un proyecto inmobiliario en un sector con elpretexto de generar una infraestructura de movilidad. El gerente de la ERU expresa que la empresa participó dentro de la comisión que llevo a laAlcaldí­a a Barcelona en el mes de octubre a una feria que se llama Barcelona Meeting Point, y que Estación Central fue el proyecto que mayor expectativa causo por las siguientesrazones: Se tiene que concretar en el corto plazo y se tiene una ventaja y es que ya tienen más del 90% del suelo de la etapa 1. Este proyecto cuenta con 3 etapas, la etapa más grande es la paga, prácticamente casi todoel proyecto es la etapa 1 donde habrá espacio público, estación, intercambio deTransmilenio. Fundamentalmente dicha etapa va desde la Avenida Caracas a la Carrera 13 yentre la calle 24 y la calle 26. Hacia el sur de la calle 26 hay nuevos proyectos de la empresa, se empezarán a trabajar sectores aledaños a la Estación Central hacia el sur o sea de la 24 hacia el sur y hasta la Avenida 1. Ese es el ámbito de actuación de la ERU para los próximos años, que comprende el sector de La Alameda, San Victorino y San Bernando.

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