Valores agregados a derechos fiduciarios

Análisis de caso, de cinco noches gratis que ofreció una constructora a quienes compraron derechos fiduciarios de un hotel ¿qué tan rentables es?. Proksol, construc tora del hotel Best Western Plus- Santa Marta Business Hotel (en etapa de captación de inversionistas), ofrece a sus inversionistas, además del derecho fiduciario que les genera una rentabilidad anual del 10%, un beneficio adicional: cinco noches gratis en el hotel cualquier dí­a del año. Un derecho fiduciario es vitalicio a menos que el inversionista que lo compró quiera venderlo. Por tanto, mientras el inversionista no venda el derecho fiduciario, tendrá anualmente este beneficio adicional a la renta que recibe. La relación derecho fiduciario habitación en el proyecto de Proksol en Santa Marta es de 4-1. Por cada habitación, cuatro derechos fiduciarios. En el caso de las suites, la relación es de 5-1. Por su parte, BD Bacatá, proyecto comercial y hotelero que lidera la compañí­a Prodigy Network en Bogotá, no ofrece nada adicional a la renta. Por lo menos por ahora. La compañí­a estudia la posibilidad de ofrecer a sus inversionistas tarifas especiales en el hotel, pero hasta ahora no se ofrecen beneficios especí­ficos a los clientes como gancho de compra. ¿Qué tan rentable para la compañí­a es este costo adicional por inversionista Una noche en el Best Western Santa Marta tendrá un valor de $220.000 pesos. Las cinco noches que se le otorgan a cada inversionista tienen, por ende, un valor exacto de $1100.000. Sumado al 10% de la rentabilidad neta, este valor en especie da como resultado una rentabilidad anual para el inversionista del 12%. Uribe explica que la recuperación del costo de $1100.000 pesos más por inversionista es sostenible dado que es un monto que ya viene modelado en los números del hotel. En primer lugar, el hotel no está diseñado para una ocupación del 100% (razón por la cual va a haber habitaciones disponibles). Por otro lado, los inversionistas acreedores del beneficio no representan un gran gasto si se tiene en cuenta que varios costos fijos del hotel se tienen que pagar independientemente del nivel de ocupación del hotel: piscina, recepcionista, botones, etc... El Best Western Santa Marta, como ya se dijo, va a ser un hotel de negocios. Por esta razón va a tener mayor nivel de ocupación entre semana y en temporada baja. Como la mayorí­a de compradores son de Bogotá, hay un ciclo natural por medio del cual ellos tenderán a pedir las noches de las que son acreedores los fines de semana. De esta manera el nivel de ocupación del hotel se nivela, y además se genera consumo: se le otorga sólo la noche al inversionista, mas no el consumo. Adicionalmente el consumo se genera en la medida en que el inversionista viaje acompañado (el beneficio de las 5 noches de estadí­a al año es única y exclusivamente para él). Otro punto de vista Por su parte, Andrés Duarte, Director de Estudios Económicos de la comisionista de bolsa Asesores en Valores, afirma que la rentabilidad en el caso del hotel Best Western Santa Marta se clasifica como rentabilidad real: no tiene en cuenta el costo del dinero en el tiempo, ya que ofrece a los inversionistas la rentabilidad del 10% anual sobre el valor del derecho fiduciario al momento de su compra, valor que hoy está en 55 millones de pesos. Por lo anterior, es posible que a largo plazo las cinco noches se valoricen más que el valor de la rentabilidad misma. El inversionista debe evaluar, por su puesto, qué tipo de inversión le genera mayor beneficio. Acaba de presentarse un sencillo análisis del caso del hotel Best Western Santa Marta. BD Bacatá no ofrece puntualmente noches gratis al año para sus inversionistas. Sin embargo, la rentabilidad es sobre las ventas generales anuales del hotel. En cualquiera de los dos casos (Best Western Santa Marta, BD Bacatá), los constructores pagan a los inversionistas el interés, mas nunca el capital invertido. Andrés Duarte afirma que un derecho fiduciario es una buena inversión en cuanto a que el monto de entrada no es muy alto. Habrí­a que sopesar todas la variables.